En esta entrada veremos qué quiere decir las Normas NIIF, el contexto internacional bajo el cual fueron creadas y los requisitos que necesita saber para pedir un avalúo bajo normas NIIF con nosotros.

Contexto internacional

El negocio de comprar, vender y administrar carteras de bienes raíces que producen ingresos ha pasado de estar enfocado a nivel nacional a ser una industria global altamente competitiva.

Hoy en día, los fondos de inversión inmobiliaria internacionales y los fondos de capital privado representan la mayor parte de la inversión inmobiliaria mundial. Los inversionistas se sienten atraídos por las sólidas rentabilidades de los dividendos y las oportunidades de diversificación en mercados nuevos y apasionantes, donde Colombia resulta tener una economía estable en la región.

A pesar de estas realidades, los inversores deben estar continuamente atentos a la incertidumbre política en muchos países del mundo en los que los bienes inmuebles están menos desarrollados, los riesgos cambiarios fluctuantes y la preocupación por la falta de liquidez y transparencia. Por estas razones, entre otras, abundan las oportunidades, así pues, la prudencia debe ser la máxima.

La claridad y la transparencia en los informes financieros es un ingrediente clave en la gestión del riesgo de las inversiones en el extranjero. La mayoría fondos de capital privado con sede en el extranjero reportan resultados financieros periódicos siguiendo las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF).

Las NIIF tiene una poderosa ventaja y es la posibilidad de tener criterios comunes que rigen los negocios a nivel global.

¿Cómo se emplean las Normas NIIF?

Empecemos diciendo que las normas garantizan información comparable, transparente y basada en principios que siempre propenden por el Valor Razonable (VR) del inmueble. Se entiende por esto como el uso apropiado de las técnicas de valoración y la información relevante disponible. En últimas los dictámenes de IASD (por sus siglas en inglés International Accounting Standards Board), definen aquellas variables observables que son esenciales para dar un buen avalúo.

Las NIIF establecen 3 niveles para la definición del VR, en el siguiente orden jerárquico:

1. Datos observables que reflejen el valor de ese inmueble en un mercado activo.
2. Precios no cotizados, pero que son observables y que se infieren del mercado inmobiliario.
3. Aquellos precios que no son observables, no obstante son establecidos a partir de presunciones de mercado.

Los enfoques descritos vienen del marco conceptual del Estándar Internacional de Valuación y los términos definidos en el apéndice A de las NIIF 13.

Requisitos para pedir un avalúo bajo Normas NIIF

No sobra decir que cada caso tiene sus propias particularidades. Sin embargo, para atender a los estándares internacionales hay unos datos básicos que se requieren para hacer un avalúo que se rija por tales normas:

• Vidas útiles remanentes de todos los inmuebles avaluados
• Bases de valoración
• Valor razonable del terreno
• Fecha de la valoración
•  Valor residual de las construcciones
• Identificación de los activos y su localización geográfica
• Marco regulatorio
• Naturaleza de los activos avaluados
• Supuestos especiales
• Uso que se le va a dar al bien
• Antigüedad de la propiedad

Recomendamos la revisión del concepto del Consejo Técnico de la Contaduría Pública, donde se explica el alcance de la regulación internacional en el contexto colombiano.

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